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关于我区农转非拆迁安置房建设与管理工作情况的调研报告

发布日期:2014-07-16 信息来源: 浏览次数: 字体:[ ]

 

关于我区农转非拆迁安置房建设与管理
工作情况的调研报告
区人大常委会城建环保工委
 
根据区人大常委会2014年工作要点安排,从4月上旬开始,我们在区人大常委会干新卫副主任带领下,就我区农转非拆迁安置房建设与管理工作情况进行了调研。听取了区建管中心与之江建管中心工作介绍,先后走访了转塘街道、留下街道、蒋村街道、三墩镇和双浦镇,广泛听取了意见。现将调研情况汇报如下:
一、基本情况及评价
农转非拆迁安置房(以下简称拆迁安置房)建设与管理工作是推进我区城市化建设、统筹城乡发展的重大民生工程。我区开展拆迁安置房建设的十几年来,区政府及相关职能部门高度重视拆迁安置房建设与管理工作,紧紧围绕建设“美丽幸福的首善之区”的目标,扎实推进拆迁安置房建设与管理,有效缓解了城市化进程中拆迁户“住房难”问题,城乡整体环境得到明显提升,取得了一定成效。主要表现为以下几个方面:
(一)加强工作协调,建设进度有所加快
一是抓好统筹协调工作。根据我区拆迁安置房建设主体多的情况,相关职能部门做好信息平台搭建,建立动态信息库与督查机制,充分发挥各实施主体的作用,从而为加快拆迁安置房建设总体进度做好了服务保障。二是相关职能部门认真总结经验。梳理出好的做法加以推广,并通过倒排工作计划、加强在建项目施工管控、合理安排建设时序、穿插施工等方法,缩短拆迁安置房的施工周期。三是是拆迁安置房建设推进较快。从开展安置房建设工作至今,我区(含之江)已有78个村纳入撤村建居范围,已实现开工625万方、竣工495万方,交付441万方,已投入建设资金约126亿元(不含2014年已投入资金),回迁安置11349户,安置率为79%,截至目前,目前全区现已完成初始权证办理7852套。2014年,区政府将安置房建设工作作为实事项目之首,全区拆迁安置房计划开工61万方,竣工42万方,交付27万方,总投资约20.4亿元,目前进展顺利。
(二)注重规划设计,工程质量有所提高
一是拆迁安置房项目的方案设计得到不断优化。相关职能部门在进行方案设计时,重点推行群众参与机制,通过展示设计效果图,发放调查表等方式,广泛征求镇街、社区及被拆迁居民意见,认真梳理以往工程中反映出的设计问题及居民反映的焦点问题,不断优化和完善设计方案,提升拆迁安置房品质。二是拆迁安置房总体质量不断改善。相关职能部门主动接受人大、街道、社区等多方位的监督,认真听取意见建议,积极落实整改。牢固树立质量优先意识,不断加强监管力度,采用多种方式,严把工程质量关。组织成立质量巡查小组,加强对建设施工的现场监管力度。三是拆迁安置房总体品位不断提升。先后组织开展了“品质建设年”、“品质提升年”、“品质共建”等一系列主题活动,把好设计关,严格过程控制,注重细节把握,在外立面选材、景观工程等方面注重品质,全面提高了安置房小区总体品位。
(三)强化沟通联系,推进回迁安置
一是重视群众关注的热点问题。区政府加大投入力度,重视拆迁安置房建设与管理中存在问题的沟通解决。推行了“品质共建”机制,在建项目均有安置村社村民代表参与全过程监督管理,增强群众认同感和幸福感。二是做好后续服务工作。按照“谁建设,谁办证”的原则,各实施主体均已在落实三证办理工作,成立三证办理领导小组,由专人负责项目办证工作,全面梳理安置房“三证”办理情况,集中精力和人力,有效破解遗留问题,尽快办好各项手续。三是做好物业管理。开展了已交付安置小区的“回头看”活动,对破损的小区智能化设施、绿化等进行修缮提升。深入开展安置房小区物业管理调研,积极探索完善安置房小区物业管理解决方案,全面推广了“自主+专业”的物管模式。
二、存在主要问题
(一)统筹协调和政策问题
我区的拆迁安置房建设时序长,前后有近十年的时间跨度;建设主体多,仅转塘地区就先后有过四个建设主体;建筑形态不一,历经多层、小高层、高层;建管体制不一,有的地区是拆、建、管一体,也有的地区是拆、建、管分离;拆迁户在外过渡的时间长短不一;拆迁主体形式各不相同,有的是项目带动分批拆迁,也有的是连片整体拆迁;各个区块基础条件也各不相同;加上项目报批复杂,环节多,周期长,正常的审批耗时在1年以上。由于以上的诸多原因,给安置房的拆迁、建设、回迁安置后续管理等工作都带来了很多问题与困难,也加大了统筹协调的难度。如城区板块与之江板块,在政策上有一定差异,特别是拆迁价格、安置人口截止、利息补偿等问题。同一地块,不同时期的回迁安置户在拆迁补偿价格上差距较大,而回迁时间地点基本相同,导致了安置回迁工作压力加大。
(二)建筑标准和质量问题
目前拆迁安置房的整体品质与群众的要求还存在一定差距。一是项目设计档次有待提高。拆迁安置房在设计上逐步按照商品房标准进行规划设计,但实际上仍与商品房存在差距,包括户型设计及配比不尽理想,建筑外观不够美观,绿化景观布局不够合理。二是细节设计不够合理。部分拆迁安置房项目在设计上考虑不够全面,包括车库高度不够、小区标高差距较大、部分道路狭窄无法通行车辆等,如三墩镇的吉鸿家园,就存在入户门过大,楼道窄小等设计缺陷。三是建设质量仍有瑕疵。不少拆迁安置房由于空置时间长,出现一些质量问题,产生部分墙面楼面空鼓裂缝,外墙、飘窗、厕所渗水,地面起砂等小瑕疵,如双浦镇的麦岭沙农居点、转塘镇的象山农居点,都存在部分楼宇外墙脱落的情况。
(三)配套设施与资金问题
一是部分公建配套未能同步。目前部分拆迁安置房相关的公建配套设施滞后,特别是离主城区相对较远的、基础设施较为薄弱的地区,给回迁居民生活带来极大不便。不少拆迁安置房小区存在着水(污水)电气网等管线不能铺设到位、配套道路滞后等现象。如双浦镇的麦岭沙农居点和三墩的吉鸿家园,都存在小区自身建设已经完成,但四周道路与配套设施建设滞后,从而导致安置房无法交付使用的情况。再如转塘区块的电力设施滞后于安置房的建设进度,导致农居点交付使用后用电困难。二是安置房项目拆迁不到位引起的问题。由于拆迁进度偏慢,导致项目道路、管网等配套设施无法开工,拖延了项目建设的整体进度,如转塘街道的村口地块二期、凌家桥H06组团,都因为企业的拆迁未完成而影响项目相关配套设施开工建设。三是建设资金存在缺口。目前我区安置房项目建设的平衡资金主要来源于平衡地块出让金返还,但由于平衡地块少,现资金投入主要为银行贷款,目前区建管中心在2014年的资金缺口就达到15.2亿元。
(四)权证办理与安置问题
一是权证办理问题。由于历史原因,一部分项目资料不全无法竣工备案,特别是治水要求阳台雨污水分流等原因,使部分已交付项目的办证工作进展缓慢,仅蒋村、西溪两大花园就有95万方因上述原因影响了办证进度。二是回迁安置难。由于安置房户型不能满足需求、配套设施不完善等多种原因,导致了目前我区安置户回迁困难,人口截止政策也难以实施,仅之江地区就有7000多套房源未分配,与此对应的是,全区尚有2700余户在外过渡。这一矛盾现象导致过渡费用大幅增加,也带来了一些社会不稳定因素。三是拆迁安置房装修监管难问题。目前安置房小区在回迁后没有有效的管理办法,对回迁户的装修缺乏监管,存在部分住户擅自改变和损坏房屋承重结构、主体结构、外部面貌、房屋用途以及乱搭乱建、擅自分隔等现象。同时,装修材料也存在乱堆乱放、占用绿地等现象。
(五)物业管理与服务问题
一是物业管理问题。目前,我区的不少安置房小区存在物业费收取困难的情况,许多回迁户未形成缴纳物业费的观念,许多村社都是从村级股份经济合作社列支经费对物管经费予以补给,使村社负担较重。二是群租现象的管理问题。目前我区如蒋村街道的两大花园等不少农居点中群租现象比较普遍,群租房不仅改变了房屋的使用功能,也远远超出了房屋的承载能力,同时存在消防、治安等多方面隐患。三是后续维修管理问题。目前我区在拆迁安置房的物业管理方面,对安置房的后续维修等问题没有明确的界定,对于建设主体向镇街移交的界限不够明确,造成了移交的安置房的维修管理主体不清晰。随着我区交付量增加,安置时间增长,矛盾将不断突出。
三、下一步工作建议
当前,拆迁安置房的建设与回迁工作已经成为我区转塘、双浦和三墩等地区一个非常尖锐的问题,特别是回迁环节,日益成为群众处理社会矛盾和问题的焦点,妥善处理好安置回迁工作,已成当前一项十分迫切的工作任务。根据前期调研情况,我们提出以下意见建议。
(一)进一步统一相关政策
一是要进一步强化拆、建、分、管的协调机制。特别是转塘、留下、蒋村、双浦、三墩等拆迁量大,拆迁安置房建设回迁任务重的地区,一定要建立强有力的区领导协调机制,统筹协调安置房的拆迁、建设和市政配套等工作,努力实现项目拆迁建设和安置房拆迁建设同步配套,尽量缩短在外过渡的时间。二是要统一回迁安置政策。对于项目与项目之间、区域与区域之间,同一区域同一项目不同时段的安置政策进行梳理,认真研究,逐步形成统一的回迁安置政策。特别是对安置人口截止问题,要加快研究,加强协调,争取尽快出台之江地区人口截止安置方案,及早解决问题。要统一执行拆迁户预付购房款的利息支付政策。三是要进一步完善考核办法。除了现在对拆迁安置房的开竣工、回迁安置率进行考核的指标外,应该把征地拆迁、人口截止时间、配套设施建设等指标都列入考核范围。四是理顺建管中心的体制问题。尽快解决目前两个建管中心存在的专业技术人员高职低聘现象,提升专技人员工作积极性。要推行安置房项目代建制,把建管中心的职能转换到管理上,管质量、管服务、管统筹协商。
(二)进一步提升工程质量
一是要提高拆迁安置房的规划设计水平。在规划设计上,相关职能部门对拆迁安置房的户型、环境、绿化、建筑外观等方面的品位要认真研究,要充分吸收商品房的优点和居民的意见要求,使设计方案进一步人性化,尽量满足拆迁户的需求。二是要加强拆迁安置房质量管理。相关职能部门要认真梳理现有工程中存在的质量问题及回迁户反映集中的问题,及时整改,切实强化各个环节的监管,落实监管机制、监管人员、监管责任、监管措施,区质量安全监督管理部门应加强施工现场安全管理和质量监督,减少质量安全隐患出现,对已发现的质量问题要及时督促施工单位加快整改。三是要科学配置安置房的户型。对于拟建安置房的户型、面积与户型比例,各种房型的数量,应充分征求街道与社区意见,以便按需分房。
(三)进一步加快配套建设
一是要加快配套设施到位。相关职能部门要加强与公建配套、道路以及市政设施等主管部门和建设单位的沟通联系,尽快解决已回迁安置小区的市政、公建配套滞后现象。对于尚未回迁安置小区,要加快进度,等各类配套设施基本到位后再进行回迁,有利于回迁工作的推进,避免矛盾、问题的积累与扩大。二是要形成合力。区、镇街、村社、职能部门之间要既有分工又有合作,做到全力配合,上下联动,左右协调,更好地服务于回迁安置工作。三是要解决拆迁安置房资金保障及资金平衡问题。区政府及相关职能部门对建设费用增加问题和部分项目无平衡用地问题要及早研究,完善资金保障体系,确保拆迁安置房建设进度。
(四)进一步加快回迁进度
一是加大回迁工作力度。对双浦麦岭沙农居点和三墩吉鸿家园等未完成的去年人代会实事项目,区政府、相关镇街和职能部门一定要加大工作力度,确保在年底前完成去年和今年相加的人代会明确的回迁工作任务。二是要加强协调力度。各相关单位要加强宣传工作,针对不同情况采取不同的应对措施,制定出科学、合理、公平的分房方案,及早把竣工交付的房源分到拆迁户手中,既缓解回迁安置压力,又减少过渡费等不必要的政府财政支出。三是要加快竣工交付。要针对当前全区在外过渡的拆迁户仍然较多,尤其是一批超期过渡的拆迁户长期在外过渡,过渡成本较高的实际情况,进一步加快建设步伐,按照既定目标尽早完成竣工交付任务。
(五)进一步做好后续保障
一是要加强拆迁安置小区后续服务。要对商铺、社区服务用房等配套的移交作专题研究,及早出台相关办法,完善商铺、社区服务用房等配套的处置意见,尽快将其移交利用。相关职能部门要强化责任,明确任务,进一步加快具备办证条件小区的三证办理工作。同时要尽快明确拆迁安置房的管理主体和管理细则,遏制安置房的群租现象。二是要完善物业管理制度。要进一步修改完善农转居安置房的物业管理指导办法,明确物业管理资金来源、责任主体、运行方式等,统一全区拆迁安置小区物业管理。三是要建立全区安置房建设管理的工作导则。建议区政府对我区安置房建设与管理工作现有的标准和政策进行梳理,修订原有的安置房管理办法,特别是安置房的建设标准、质量控制、配套设施和管理办法等方面,进一步明确责任。
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