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农转非拆迁安置房“群租”现象分析及其对策

发布日期:2014-11-06 信息来源: 浏览次数: 字体:[ ]

 

农转非拆迁安置房“群租”现象分析及其对策
——以西湖区蒋村街道蒋村花园、西溪花园小区为例
 
近期,西湖区人大蒋村街道工委对辖区农转非拆迁安置房群租现象开展了调研,实地察看两大花园的群租房情况,走访居民群众听取意见建议,召开住建、公安、物业、社区、经合社等部门和单位参加的座谈会,分析现状,商议对策。
一、基本情况
蒋村街道位于杭州市西湖区西部,北依浙江大学紫金港校区,南拥西溪国家湿地公园,东邻蒋村商住区、黄龙商圈,西接仓前高教园区和未来科技城,总面积15.4平方公里,常住人口约2.1万人,外来人口约4万人。自2004年西溪湿地综保工程启动以来,街道共征地拆迁农户3205户,2006年起陆续回迁安置3116户,分别安置在蒋村花园、西溪花园两大回迁安置房小区。目前,两大花园共有安置房10242套,总建筑面积136万平方米,已安置入住9424套,有常住人口8830人,暂住人口3.5万余人。按照人均“40+10平方的回迁安置政策,基本上每户至少有安置房3套,回迁户大多自住一套,其他房屋用以出租。
二、群租造成的负面影响
(一)群租改变了房屋结构。据走访了解,回迁户在房屋出租前进行了装修分隔,一般按照20平方米一间将一套房屋分隔成若干间,每间里面都带有卫生间,有的还带有厨房。从现场观察,分隔后的房屋大多改变了原设计结构和平面布局,基本上把客厅和厨房都隔成房间,上下水管网和电路也按照分隔后的房间重新进行铺设。按照《杭州市物业管理条例》第四十二条规定:在物业使用中禁止将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;禁止将雨污水混接或者在排水管上接管。由于装修时擅自改变住房结构,产生的后果:一是对房屋的质量安全造成了直接影响,为日后可能出现的房屋安全事故埋下伏笔。二是装修分隔时雨污水管乱接,特别是阳台房间普遍存在的将厕所污水管直接接入阳台雨水管,后经地下管网排入附近河流,对生态环境造成破坏。三是由于房屋结构的改变,雨污水管的乱接,直接影响了回迁安置房的验收和房产三证办理。
(二)群租增加了消防隐患。通过走访调查得知,群租房内空间狭小,易燃物品堆积较多,使用空调、电磁炉、电饭煲等大功率电器比较常见。尽管每间出租房都有电表,但由于入户电源总表的额定功率限制,出现超负荷运转现象,产生了很大的消防安全隐患。而出租房内、公共通道基本未配备灭火器等消防器材,加上整个小区因为种种原因,公共部位消防设施破损严重。如蒋村花园广安苑楼道内消火栓一直无水,呈瘫痪状态。小区楼道内、地下储藏室杂物堆积、遮挡消防通道及消火栓,使安全隐患雪上加霜,一旦发生火灾,后果不堪设想。201451上海徐汇区一栋高层居民楼失火导致两名消防员牺牲,经调查是回迁安置房群租引发的火灾。
(三)群租导致治安案件频发。群租房内人员混杂,而出租人往往只重经济利益,缺少管理,不主动配合公安机关做好外来人员登记管理工作,群租房往往成为藏垢纳污的集聚地,回迁安置小区成为治安刑事案件高发地区。据统计,2013年两大花园共发生侵财性案件405起,较2012年上升46%,其中受理入户盗窃129起,较2012年上升59%;受理盗窃电动车、自行车、电瓶车案件204起,较2012年上升29%导致案件高发的原因,主要是入住两大花园小区的外来人口剧增,物业管理跟不上新发展,小区的防范主要依靠派出所的巡逻力量,监控不到位,造成居民群众的不满。
(四)群租引发邻里矛盾纠纷。据调查,近两年相关部门接到的由群租引起的投诉问题持续上升,其中大部分反映相邻妨碍。一是群租房内租客身份复杂,作息时间不固定,易造成噪音干扰;二是由于卫生设施短缺,乱倒垃圾、高空抛物甚至随处大小便等情况都有出现;三是因房内人多,用电量大,原始设计的用电负荷难以承受,夏季和冬季跳闸等现象经常发生,引起周围住户不满;四是房屋装修分隔不规范,引起楼上楼下水管网滴漏现象时有发生,产生邻里纠纷。如2012年蒋村花园如意苑某幢502室装修引发的邻里纠纷案件,反映人持续信访,在街道多次调解无效的情况下,通过司法途径由法院判决对其违规增加的卫生间予以强制拆除,最终平息了事态。
三、群租产生的原因
(一)市场需求。蒋村街道东临高新技术开发区江北区块、黄龙商圈、文三路电子信息一条街等商贸科技集聚区,西接未来科技城及淘宝城,具有优越的区位优势,辐射人口达到50万;紧靠西溪湿地,环境优美,交通便捷,有多路公交车往返两大花园与市中心;小区周边餐馆、商铺林立,能满足基本的生活需求;房租价格相比市中心商品房明显要低得多,因而深受外来务工创业人员、毕业留杭大学生等群体欢迎。加上这些年来杭州居高不下的房价,始终跟不上需求的保障性住房的短缺,使得位居城市次中心、便捷而又低廉的回迁安置小区房成为新杭州人的主要选择。据了解,在两大花园群租房的出租过程中,专门有一批本地人帮助介绍租房生意,赚取佣金,而房产中介公司和职业二房东涉足较少。
(二)利益驱使。土地征迁后当地农民洗脚上岸,由于受到年龄、文化、劳动技能等因素的制约,有一定年纪的人大多在小区物业、环卫等单位从事保洁、保安等简单的工作,工资收入较低。股份经济合作社留用地项目处在在建设阶段,尚未产生明显效益,年终分红每户不到万元。因而,拆迁户把主要的经济来源寄托在房租收入上。据调查了解,以蒋村花园如意苑一套100平方米住房为例:如按套出租,月租金3800元左右,全年租金约4.56万元;如果分隔成5间出租,每间根据大小收取9001300元不等的房租,整套住房的月租金可达45005500元,全年租金5.46.6万元,除去简单的装修装饰成本,收入十分可观。目前,两大花园拆迁户一户房屋出租年收入大约在1015万元。
四、群租管理中的难度
(一)法律依据不足。目前,国家的法律法规、包括新颁布的《杭州市物业管理条例》并没有明确群租房的定义和管理规定,相关职能部门按照国家住建部《商品房房屋租赁管理办法》实行房屋租赁备案制管理,但事实上回迁安置小区大多数居民在房屋出租时并没有备案的意识,对于不备案的情况职能部门也缺少制约手段。《杭州市物业管理条例》对改变房屋结构的情况有明确的处罚规定,如业主或者非业主使用人违反第四十二条规定的,由区、县房产主管部门责令改正,恢复原状,可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的,可以处一万元以上五万元以下罚款。但面对群租情况上述处罚规定很难执行,个别处罚案例最终是通过法院判决执行。另外,群租房治理也缺乏基础信息支撑,产生了大量权责模糊的地下租赁行为和二房东,群租房与合租房、员工宿舍的边界并不清楚,也没有具体的人均居住面积、房间人数来界定群租,在各部门执法过程中常常难以裁量和取证,导致取缔执法常常面临情理困境。
(二)执法力量薄弱。作为主管全区物业管理的区住建局物业科只有4名工作人员,而全区住宅房屋达16万套。这些年来物业矛盾纠纷呈逐年上升趋势,2013年区住建局物业科受理的物业纠纷案件218起,物业科工作人员超负荷工作,忙于当救火兵单独依靠住建局,很难遏止目前蔓延开来的群租现象。群租治理是一项系统工程,涉及公安、消防、住建、规划、司法、信访、计生、建管中心、街道和社区等多部门,需要各部门协同作战,由此带来的问题就是九龙治水,整治监管主体难以明确。
(三)物业管理先天不足、后天乏力。一是遗留问题多。两大花园安置房建设时由于赶进度,加上当初建设标准不高,这几年陆续出现开裂、渗水等房屋质量问题,建设方认为到期后的房屋不再实行保修,导致后续的维修经费无法落实。实事上蒋村的回迁安置是分批陆续进行的,部分房屋的空置期较长,入住后时间不长就出现房屋质量问题,维修经费又得不到落实,回迁户意见很大,街道相关部门也是左右为难。另外如消防管网没水、地下车库地面质量差、车库和储藏室久未分配、安全防控设施不到位等诸多问题的存在,是这些年来回迁户对政府不满的主要原因,也导致小区物业费难以收取,继而久拖不决成了一个棘手的遗留问题。二是物业管理标准不高。街道2010年初成立了物业公司负责两大花园的物业管理,但基本维持在较低管理水平,人员、车辆进出小区无人管理,车辆随意停放,绿化破损严重,单元门人为敞开、弃而不用,楼道堆积杂物、摆放电动车。物业从业人员大多是本地住户,碍于情面不愿多得罪人。
五、对拆迁安置房管理工作的建议
拆迁安置房建设与管理工作是推进我区城市化建设、统筹城乡发展的重大民生工程,是践行党的群众路线、造福一方百姓基本体现,是社会稳定和谐的基石。因此,对于拆迁安置房管理中出现的问题必须引起政府的高度重视。
(一)明确管理主体,落实管理责任。一是建议区政府建立拆迁安置房管理工作协调机构,由分管区长牵头,住建、规划、城管、公安、消防、计生、司法、信访、建管中心等部门共同参与,针对拆迁安置房管理中出现的问题进行统筹协调,制定管理规范。二是乡镇、街道根据属地管理原则,建立由行政领导挂帅、相关部门参与的工作机构,具体协调解决安置房管理中的问题。建议成立物业管理科,制定管理规章制度,做好辖区物业管理工作的指导检查。三是建立小区物业管理委员会。鉴于现阶段拆迁安置小区按照物业管理条例成立业委会条件并不成熟,建议成立由相关的社区、股份经济合作社组成的小区物业管理委员会,作为物业管理的责任主体,在街道相关部门指导下,负责制定物业管理工作计划,决定物业管理重大事项,做好物业人员的选聘、考核、监督。同时,由各股份经济合作社共同出资,组建正规的物业公司,在各小区设立物业管理处,物业管理处在小区物业管理委员会领导下做好日常管理工作。
(二)规范租赁行为,加大监督力度。鉴于目前的现状,本着实事求是的态度,建议对拆迁安置房群租管理采取疏堵结合的方式,做到规范一批、整治一批、取缔一批。相关部门要从确保安全底线考虑,明确相关的规定和要求。乡镇、街道要牵头,会同相关部门对群租房安全隐患开展集中整治。消防、公安、房管要加强经常性的检查,形成群租房严管的态势。
要探索群租房管理联动机制。公安部门要结合小区单元门禁系统建设,加强外来人员登记管理,摸清底数。公安、消防、社区、物业要加强消防安全检查,督促房东配备必要的消防设施,对未按规定整改到位的群租房,不发放门禁卡。住建部门要制定统一的租赁合同样本,明确出租房装修、居住的相关要求,消防部门要做好对回迁安置房消防设施配备、检查、督办、处罚、整改的工作,力求消防工作到位,隐患消除在萌芽状态。做好租赁备案工作社区、经合社须制定出租房自治管理公约,要求居民在出租房屋之前签订邻里协议书,承诺将自觉遵守出租房管理公约,通过自治的形式和道德的约束,引导大家共同遵守。
(三)改善配套设施,提升物业管理。建议区政府将回迁安置小区提升改造工作纳入政府实事项目,针对回迁安置房建设中遗留的问题和公共设施破损严重等问题,落实政策、落实资金、落实人员,抓紧整改。特别是要结合平安小区创建,加强人防、技防的投入,推行单元门禁系统建设,提高治安防范能力。乡镇、街道要会同住建部门加强各对物业管理队伍的整顿,完善管理制度,落实管理责任,抓好业务培训,强化考核监督,适当提高物业人员工资待遇。加强宣传教育,适时启动物业费收缴工作。
(四)明确法律依据,强化执法力量。建议省市在调研基础上,参照上海等地做法,出台针对群租房管理的相关法律法规,明确几个方面:一是什么是群租房,怎样认定群租房”?二是群租房合租房、员工宿舍的边界怎么划分?三是出、承租者的法律职责、权利义务是什么?甚至对政府各部门管理明确责任举措。四是对相关责任人违反条例、”“办法等地方性法规或政策所应承担的经济、法律的责任,使群租的发现、认定、责任、整改、处罚都能有法律法规、政策的依据和执法的力度。同时,要强化区房屋监察大队力量的配备,将其职能延伸到乡镇、街道,增设监察中队,担负起区域内的巡查、监管责任。
(五)加强宣传教育,引导群众参与。加强出租房管理、整治群租突出问题,最根本的要靠广大群众的参与和配合。派出所、社区要定期召开房东、租客会议,教育出租户、承租户自觉遵守房屋租赁方面的法律法规,提高对群租突出问题危害性的认识,提高社会公德意识和安全防范能力。要开展星级出租房评比活动,用教育和引导的手段来提高人的自身责任,同时用行政的、市场的手段来规范租赁行为,提升出租房管理水平。各相关部门要加大宣传力度,营造浓厚宣传氛围,形成齐抓共管良好局面。
(蒋村街道人大工委)
 
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